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재개발·재건축 · 인가처분과 현금청산

부산 재개발·재건축 분쟁,
누구를 상대로 무엇을 다투나요?

부산재개발변호사 상담 · 형사전문변호사 허동진 (대한변협 형사법 등록 제2021-1050호)
대한변호사협회 형사법 전문분야 등록 제2021-1050호 · 가사법 제2022-447호 (행정법·헌법재판도 대한변호사협회 전문분야 등록이 가능한 분야이나 본 사무소는 등록하지 않았으므로 해당 분야에 "전문" 표기를 쓰지 않습니다)

절차와 인가권자

단계	내용 · 처분권자
정비구역 지정	부산광역시장
조합설립인가	구청장·군수 (도시정비법 제35조). 재개발은 토지등소유자 4분의 3 이상과 토지면적 2분의 1 이상 동의, 재건축 동의요건은 2024년 12월 개정으로 완화되었습니다.
사업시행계획인가	구청장·군수. 재개발에서는 이 인가 고시가 토지보상법상 사업인정 고시로 의제됩니다.
분양신청	인가 고시 후 분양 통지, 신청기간은 통지일부터 30일 이상 60일 이내(20일 범위에서 한 차례 연장 가능, 제72조)
관리처분계획인가	구청장·군수 (제74조). 종전자산 평가, 분양 배정, 분담금이 여기서 정해집니다.
이전고시·청산	준공 후 소유권 이전. 이후에는 관리처분계획을 다툴 이익이 없어집니다.

실제 사례로 부산 해운대구는 2026년 5월 우동3구역 재개발 관리처분계획인가를 고시했습니다. 이런 고시가 나오는 날이 각종 기한의 기준점이 됩니다.

조합설립인가를 다툴 때

조합설립인가는 조합에 공법인의 지위를 주는 처분입니다. 그래서 동의서 위조, 동의율 산정 오류, 창립총회 절차 하자 같은 문제는 결의만 따로 다투는 것이 아니라 구청장을 피고로 인가처분의 취소나 무효확인을 구하는 소송으로 다툽니다(대법원 2008다60568 취지). 취소소송은 처분을 안 날부터 90일, 무효확인은 기간 제한이 없지만 하자가 중대·명백해야 합니다.

관리처분계획을 다툴 때

인가·고시 전	관리처분계획을 의결한 총회결의의 효력은 조합을 상대로 한 행정소송법상 당사자소송으로 다툽니다(대법원 2007다2428 전원합의체).
인가·고시 후	총회결의만 따로 다툴 수 없고, 조합을 피고로 관리처분계획 자체의 취소·무효를 구하는 항고소송으로 갑니다. 집행정지도 행정소송법에 따라 신청합니다.
변경인가 후	계획이 변경 인가되면 변경된 계획을 대상으로 다툽니다.

제소기간은 처분을 안 날부터 90일인데, 고시로 하는 처분은 고시가 효력을 발생한 날에 알았다고 봅니다. 고시에 효력발생일이 따로 없으면 고시 후 5일이 지나 효력이 생기므로, 실무상 "고시일 + 5일"부터 90일을 셉니다. 종전자산 평가가 낮다, 분양 배정이 형평에 어긋난다, 분담금 산정이 잘못됐다는 다툼이 대부분 이 소송 안에서 다뤄집니다.

분양신청을 하지 않았다면 — 현금청산

분양신청을 하지 않았거나 철회한 사람, 투기과열지구 재당첨 제한에 걸린 사람, 관리처분계획에서 분양대상에서 제외된 사람은 현금청산 대상입니다(제73조).

협의	관리처분계획 인가·고시 다음 날부터 90일 안에 손실보상 협의 (분양신청기간 종료 다음 날부터 협의 시작 가능)
결렬 시	90일이 지난 다음 날부터 60일 안에 재개발은 수용재결 신청, 재건축은 매도청구 소송 제기
지연이자	기간을 넘기면 조합이 지연일수에 따라 이자를 지급 — 6개월 이내 5%, 6개월 초과 12개월 이내 10%, 12개월 초과 15% (시행령 제60조)

재개발은 부산광역시 지방토지수용위원회 수용재결 → 이의신청 → 보상금증액소송의 토지보상법 절차로 가므로 부산 토지보상 페이지의 기한이 그대로 적용됩니다. 재건축은 조합이 사업시행계획인가 고시 후 30일 안에 조합설립 동의 여부를 촉구하고, 회답기간 2개월이 지난 뒤 2개월 안에 매도청구를 행사하는 민사 절차로 가며, 가격은 매도청구 당시의 시가입니다(제64조).

시기가 중요한 이유

이전고시가 효력을 가지면 관리처분계획의 취소나 무효확인을 구할 법률상 이익이 없다는 것이 대법원 전원합의체 판례입니다(2011두6400). 공사가 진행되는 동안 소송이 끝나지 않으면 다툼의 실익이 줄어들 수 있으므로, 필요하면 집행정지를 함께 검토하고 분담금·청산금처럼 돈으로 남는 쟁점을 중심에 둡니다.

자주 묻는 질문

부산 재개발 관리처분계획에 불만이 있으면 어디에 소송하나요?

관리처분계획 인가·고시가 났다면 조합을 피고로 부산지방법원에 관리처분계획 취소나 무효확인 소송을 냅니다. 취소소송은 고시가 효력을 갖는 날부터 90일 안에 내야 합니다.

조합설립 동의서에 문제가 있었다면 어떻게 다투나요?

결의만 따로 다투는 것이 아니라 구청장을 피고로 조합설립인가처분의 취소나 무효확인을 구하는 소송으로 다툽니다. 행정심판은 부산광역시 행정심판위원회에 낼 수 있습니다.

분양신청을 하지 않으면 어떻게 되나요?

현금청산 대상이 됩니다. 조합은 관리처분계획 인가·고시 다음 날부터 90일 안에 손실보상 협의를 해야 하고, 결렬되면 재개발은 수용재결, 재건축은 매도청구 절차로 갑니다.

현금청산금이 너무 적게 나왔으면 어떻게 하나요?

재개발은 수용재결 뒤 이의신청이나 보상금증액소송으로 다투고, 재건축은 매도청구 소송에서 시가를 다툽니다. 어느 쪽이든 감정평가의 근거가 핵심입니다.

조합이 현금청산 협의를 계속 미루면 어떻게 되나요?

도시정비법은 정해진 기간 안에 수용재결 신청이나 매도청구를 하지 않으면 조합이 지연일수에 따라 최대 15%의 지연이자를 지급하도록 정하고 있습니다.

이전고시가 나면 더 이상 다툴 수 없나요?

관리처분계획 자체의 취소나 무효를 구할 이익은 없어진다는 것이 대법원 판례입니다. 다만 청산금 등 금전 문제는 별도로 다툴 수 있는지 따로 검토합니다.

올인법률사무소는 부산지방법원 앞에서 재개발·재건축 사건을 상담하는 곳으로, 대표변호사 허동진은 대한변호사협회 형사법 전문분야(제2021-1050호)·가사법 전문분야(제2022-447호)에 등록되어 있습니다. 행정법·헌법재판은 등록이 가능한 분야이나 본 사무소는 등록하지 않았으므로 해당 분야에 "전문" 표기를 쓰지 않습니다.

관련 페이지 — 부산 토지보상 · 부산 행정소송 · 부산 행정심판 · 집행정지 · 상담 예약

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