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건축허가 · 개발행위허가 거부와 위반건축물
부산 건축허가·개발행위허가 거부,
다시 받을 길이 있나요?
부산건축허가변호사 상담 · 형사전문변호사 허동진 (대한변협 형사법 등록 제2021-1050호)
대한변호사협회 형사법 전문분야 등록 제2021-1050호 · 가사법 제2022-447호 (행정법·헌법재판도 대한변호사협회 전문분야 등록이 가능한 분야이나 본 사무소는 등록하지 않았으므로 해당 분야에 "전문" 표기를 쓰지 않습니다)
먼저 답부터
- 허가권자 — 부산의 건축허가는 대부분 구청장이 하고, 21층 이상이거나 연면적 10만㎡ 이상은 부산광역시장이 합니다(건축법 시행령 제8조). 거부했다면 구청장 처분은 부산광역시 행정심판위원회, 시장 처분은 중앙행정심판위원회로 갑니다.
- 기속인가 재량인가 — 일반 건축허가는 요건을 갖추면 중대한 공익상 필요가 없는 한 거부할 수 없습니다. 반면 토지 형질변경이 따르는 허가나 개발행위허가는 재량이라, 판단 근거의 합리성을 다툽니다.
- 의무이행심판 — 거부처분 취소심판과 함께 허가를 내 달라는 의무이행심판을 낼 수 있고, 인용재결 후에도 처분하지 않으면 위원회의 직접처분·간접강제를 구할 수 있습니다(행정심판법 제50조·제50조의2).
- 위반건축물 이행강제금 — 시정명령을 이행할 때까지 1년 2회 이내 반복 부과되고, 감경 특례 상한이 2024년 6월부터 75%로 올랐습니다. 2027년 2월 12일부터는 반복 부과가 의무화되는 등 강화됩니다.
- 허가 후에도 주의 — 허가를 받고 2년(공장은 3년) 안에 착공하지 않으면 허가가 취소됩니다(건축법 제11조 제7항).
누가 허가하나요
| 허가 | 허가권자 · 근거 |
|---|---|
| 건축허가 | 구청장·군수. 21층 이상 또는 연면적 합계 10만㎡ 이상은 부산광역시장(건축법 제11조, 시행령 제8조). 공장·창고 등은 예외가 있습니다. |
| 개발행위허가 | 법률상 광역시장 권한이지만 조례에 따라 구청장이 처리하는 경우가 많습니다(국토계획법 제56조). 건축, 토지 형질변경, 토석채취, 토지분할 등이 대상입니다. |
| 건축 사전결정 | 허가 전에 건축 가능 여부를 먼저 받는 제도. 개발행위허가 등이 함께 의제되고, 통지 후 2년 안에 허가를 신청해야 합니다(건축법 제10조). |
| 건축허가 제한 | 국토교통부장관이나 시·도지사가 2년 이내(1회 1년 연장) 허가를 제한할 수 있습니다(제18조). |
기속행위인가, 재량행위인가
결론을 가르는 첫 질문입니다. 대법원은 일반 건축허가를 기속행위로 보아, 법령상 요건을 갖추면 중대한 공익상 필요가 없는 한 허가해야 한다고 봅니다(2009두8946). 반대로 토지 형질변경이 함께 필요한 건축허가는 개발행위허가의 성질을 가져 재량행위가 됩니다(2004두6181). 재량행위라면 환경·경관 훼손 우려 같은 처분청의 판단을 상당히 존중하므로, 사실 오인이나 비례·평등 원칙 위반처럼 판단 과정의 잘못을 구체적으로 짚어야 합니다.
거부처분을 다투는 방법
| 행정심판 | 거부처분 취소심판, 의무이행심판. 안 날부터 90일, 있은 날부터 180일(신청에 아무 응답이 없는 부작위에 대한 의무이행심판은 기간 제한 없음). 구청장 처분은 부산광역시 행정심판위원회, 부산광역시장 처분은 중앙행정심판위원회. |
|---|---|
| 재결 이후 | 인용재결이 나면 처분청은 다시 처분해야 합니다. 그래도 하지 않으면 위원회가 직접 처분하거나(제50조) 지연에 따른 배상을 명하는 간접강제(제50조의2)를 신청할 수 있습니다. |
| 행정소송 | 거부처분 취소소송, 부산지방법원. 안 날부터 90일, 있은 날부터 1년. 판결이 확정되면 처분청은 판결 취지에 따라 다시 처분해야 합니다. |
거부 사유가 보완 가능한 것이라면 다투기보다 보완해 재신청하는 편이 빠를 수 있습니다. 거부 사유서의 근거 조문과 위원회 심의 의견을 먼저 분석해 어느 길이 빠른지 정합니다. 부산의 행정심판 관할은 부산 행정심판 페이지에 정리했습니다.
개발행위허가에서 다투는 지점
개발행위허가 기준은 규모의 적합성, 도시·군관리계획과 성장관리계획 부합, 주변 환경·경관과의 조화(높이, 경사도, 수목, 배수), 기반시설 확보 등입니다(국토계획법 제58조). 일정한 행위는 도시계획위원회 심의를 거칩니다(제59조). 거부 사유가 "주변 경관과 조화되지 않는다"처럼 추상적이면, 실제 현장 조건, 비슷한 인근 허가 사례, 보완 가능성을 근거로 판단의 합리성을 다툽니다.
위반건축물과 이행강제금
| 부과 기준 | 건폐율·용적률 초과, 무허가·무신고 건축은 1㎡당 시가표준액의 50%에 위반면적과 시행령 비율을 곱하고, 그 밖의 위반은 시가표준액의 10% 범위(건축법 제80조). 연면적 60㎡ 이하 주거용은 조례로 2분의 1까지 낮출 수 있고, 영리 목적이나 상습 위반은 100분의 100 범위에서 가중됩니다. |
|---|---|
| 부과 방식 | 미리 계고한 뒤, 최초 시정명령일 기준으로 1년 2회 이내에서 시정할 때까지 반복 부과. 시정하면 새로 부과하지 않지만 이미 부과된 금액은 징수합니다. |
| 감경 특례 | 위반 동기·규모·시기 등을 고려한 감경 상한이 2024년 6월 27일부터 50%에서 75%로 올랐습니다(제80조의2). 조례가 정한 기간 안에 시정하지 않으면 감경되지 않습니다. |
| 2027년 개정 | 2027년 2월 12일부터 시정명령 이행 때까지 반복 부과가 의무화되고, 상습·영리 위반의 최저 가중 비율, 위반건축물 정기 조사가 도입됩니다. |
이행강제금은 시정명령 단계부터 다투는 것이 원칙입니다. 이행강제금 전반은 이행강제금, 무허가 건물 문제는 무허가 건축물 페이지에 따로 정리했습니다.
자주 묻는 질문
부산 구청에서 건축허가가 반려됐습니다. 어디에 다투나요?
요건을 다 갖췄는데 민원 때문에 허가가 안 나옵니다. 다툴 수 있나요?
개발행위허가 불허가도 같은 방식으로 다투나요?
행정심판에서 이겼는데 구청이 계속 허가를 안 내주면 어떻게 하나요?
이행강제금이 매년 나오는데 줄일 수 있나요?
2027년부터 이행강제금이 달라지나요?
작성·감수: 허동진 변호사 — 올인법률사무소 대표변호사 · 대한변호사협회 형사법 전문분야 등록 제2021-1050호 · 가사법 전문분야 등록 제2022-447호
올인법률사무소는 부산지방법원 앞에서 건축허가·개발행위허가 사건을 상담하는 곳으로, 대표변호사 허동진은 대한변호사협회 형사법 전문분야(제2021-1050호)·가사법 전문분야(제2022-447호)에 등록되어 있습니다. 행정법·헌법재판은 등록이 가능한 분야이나 본 사무소는 등록하지 않았으므로 해당 분야에 "전문" 표기를 쓰지 않습니다.
관련 페이지 — 이행강제금 · 무허가 건축물 · 부산 토지보상 · 부산 행정심판 · 농지법 처분 · 상담 예약
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